Occupate il vostro appartamento o la vostra casa da diversi anni e si profila un trasferimento professionale o un lungo viaggio. Invece di lasciare l’immobile vuoto, state pensando di affittarlo. La procedura sembra semplice, ma le regole che disciplinano l’affitto di una residenza principale sono molto cambiate, soprattutto dalla legge del 19 novembre 2024.
Numero di registrazione e servizio telematico nazionale: il nuovo obbligo del 2026
Con la legge n° 2024-1039 e la sua attuazione generalizzata entro il 20 maggio 2026, ogni affitto in mobilità turistica della residenza principale deve passare attraverso una dichiarazione su un servizio telematico nazionale (Declaloc, accessibile tramite servizio-public.fr). Questa dichiarazione genera un numero di registrazione di 13 cifre.
Questo numero deve apparire su ogni annuncio pubblicato, indipendentemente dal sito o dalla piattaforma utilizzata. Nessun comune è esente. L’obiettivo è consentire ai comuni di verificare automaticamente il rispetto del limite di giorni di affitto e la realtà dell’occupazione dell’immobile.
Prima di intraprendere questa procedura, è utile comprendere bene le condizioni per affittare la propria residenza principale, poiché il quadro giuridico varia a seconda che si affitti in totale o in parte, per brevi o lunghi periodi.
Limite di giorni di affitto stagionale: regole che variano da città a città
Il principio nazionale rimane noto: la residenza principale non può essere affittata in mobilità turistica per più di 120 giorni all’anno. Un singolo inquilino non può soggiornarvi per più di 90 giorni consecutivi all’anno civile.
Dal 1° gennaio 2025, i comuni hanno a disposizione un ulteriore strumento. Possono, mediante delibera, abbassare questo limite fino a 90 giorni all’anno. Alcune città turistiche o con alta domanda hanno già applicato questa riduzione.
State pensando di affittare il vostro appartamento parigino o lionese durante le vacanze estive? Controllate prima la delibera in vigore nel vostro comune. Il superamento del limite espone a una multa che può raggiungere diverse migliaia di euro.
Perché questa differenza tra le città? I comuni dove la tensione locativa è alta cercano di limitare il ritiro di immobili dal parco residenziale classico. Il limite locale è quindi uno strumento di regolazione, non una semplice formalità.
Dimostrare l’occupazione effettiva: controlli rafforzati sulla residenza principale
Per beneficiare del regime della residenza principale (e del suo limite di giorni, più flessibile rispetto a quello di una residenza secondaria), l’immobile deve essere occupato almeno 8 mesi all’anno dal proprietario o dal suo nucleo familiare. Le eccezioni ammesse si limitano a motivi specifici: obbligo professionale, motivi di salute, forza maggiore.
I comuni rafforzano i loro controlli. In caso di dubbio, possono richiedere:
- La dichiarazione dei redditi che menziona l’indirizzo dell’immobile come domicilio fiscale
- Le fatture energetiche che mostrano un consumo regolare al di fuori dei periodi di affitto
- La certificazione dell’assicurazione abitativa che copre l’immobile come residenza principale
Il rischio è concreto. Un immobile qualificato erroneamente come residenza principale può essere riclassificato come residenza secondaria, il che comporta un cambiamento di uso soggetto a autorizzazione preventiva in molti comuni, con sanzioni finanziarie in vista.
Affitto a lungo termine, contratto di mobilità o affitto turistico: quale contratto scegliere
La scelta del contratto dipende dalla vostra situazione e dalla durata della vostra assenza.
Contratto di affitto arredato classico
Se partite per un anno o più, il contratto di affitto arredato di un anno (o 9 mesi per uno studente) offre stabilità di reddito. L’immobile deve soddisfare l’elenco di mobili obbligatori stabilito per decreto. L’inquilino beneficia della legge del 6 luglio 1989.
Contratto di mobilità per un’assenza temporanea
Il contratto di mobilità dura tra 1 e 10 mesi, senza possibilità di rinnovo. Si rivolge a inquilini in formazione, in stage, in missione professionale temporanea o in trasferimento. Il proprietario non può richiedere un deposito cauzionale. Questo contratto è adatto per un’assenza di alcuni mesi, poiché consente di recuperare il proprio immobile a una data fissa.
Affitto turistico per soggiorni brevi
È la formula Airbnb o Abritel. L’immobile è affittato a notte, a settimana o al mese, a viaggiatori di passaggio. Le restrizioni sono più pesanti: dichiarazione al comune, numero di registrazione, rispetto del limite di giorni, verifica del regolamento condominiale.
Prestazione energetica e condominio: due trappole frequenti
Le ultime riforme introducono progressivamente requisiti di diagnosi di prestazione energetica (DPE) per gli affitti turistici. Gli immobili più energivori potrebbero vedersi vietato l’affitto a breve termine negli anni a venire, secondo lo stesso modello delle restrizioni già applicate ai contratti a lungo termine.
Il regolamento condominiale rappresenta l’altro punto di attenzione. Dal 21 novembre 2024, i regolamenti condominiali devono indicare se gli affitti turistici sono autorizzati o meno. Un condomino che affitta a breve termine senza verificare questo documento si espone a un’azione legale da parte del condominio.
Prima di pubblicare il vostro annuncio, rileggere il regolamento e, in caso di dubbio, interrogare l’amministratore per iscritto. Una raccomandata è sufficiente a dimostrare la vostra diligenza se si verifica un contenzioso in seguito.
Dichiarazione fiscale dei redditi locativi della residenza principale
Tutti i redditi derivanti dall’affitto della vostra residenza principale sono tassabili, indipendentemente dalla durata o dall’importo. Il regime fiscale dipende dal tipo di affitto scelto:
- Affitto arredato: i redditi rientrano nei profitti industriali e commerciali (BIC), con il regime micro-BIC o il regime reale a seconda dell’importo
- Affitto non arredato: si applicano i redditi fondiari, con il micro-fondiario o il regime reale
- Camera in casa di abitante: esiste un’esenzione se l’affitto non supera un certo limite fissato ogni anno dall’amministrazione fiscale
La dichiarazione di attività presso il tribunale di commercio è obbligatoria per l’affitto arredato, anche occasionale. Questa formalità genera un numero SIRET, indispensabile per dichiarare i redditi nella giusta categoria.
Affittare la propria residenza principale rimane accessibile, ma il quadro normativo si è notevolmente inasprito dal 2024. Il numero di registrazione, i limiti di giorni modulabili per comune e i controlli sull’occupazione effettiva formano un trittico di vincoli da gestire prima di pubblicare il minimo annuncio. Prendersi il tempo per verificare ogni obbligo evita rettifiche fiscali e multe che annullerebbero rapidamente il beneficio atteso dall’affitto.