U woont al enkele jaren in uw appartement of huis, en een professionele verhuizing of een lange reis staat voor de deur. In plaats van de woning leeg te laten, overweegt u deze te verhuren. De procedure lijkt eenvoudig, maar de regels die de verhuur van een hoofdverblijf regelen, zijn sterk veranderd, vooral sinds de wet van 19 november 2024.
Registratienummer en nationale teledienst: de nieuwe verplichting van 2026
Sinds de wet nr. 2024-1039 en de algemene invoering uiterlijk op 20 mei 2026, moet elke verhuur van een gemeubileerd toeristenverblijf van de hoofdwoning via een verklaring op een nationale teledienst (Declaloc, toegankelijk via service-public.fr) verlopen. Deze verklaring genereert een registratienummer van 13 cijfers.
Dit nummer moet op elke gepubliceerde advertentie staan, ongeacht de site of het platform dat wordt gebruikt. Geen enkele gemeente is vrijgesteld. Het doel is om gemeenten in staat te stellen automatisch te controleren of het aantal verhuurdagen en de werkelijke bezetting van de woning worden gerespecteerd.
Voordat u deze procedure start, is het nuttig om de voorwaarden voor het verhuren van uw hoofdverblijf goed te begrijpen, omdat het juridische kader verschilt afhankelijk van of u volledig of gedeeltelijk verhuurt, voor korte of lange duur.
Plafond van verhuurdagen voor seizoensverhuur: regels die per stad verschillen
Het nationale principe blijft bekend: de hoofdwoning mag niet meer dan 120 dagen per jaar als gemeubileerd toeristenverblijf worden verhuurd. Eenzelfde huurder mag er niet meer dan 90 aaneengeschakelde dagen per kalenderjaar verblijven.
Sinds 1 januari 2025 hebben gemeenten een extra hefboom. Ze kunnen, bij besluit, dit plafond verlagen tot 90 dagen per jaar. Sommige toeristische of gespannen steden passen deze verlaging al toe.
Overweegt u uw woning in Parijs of Lyon te verhuren tijdens uw zomervakantie? Controleer eerst de geldende beslissing in uw gemeente. Het overschrijden van het plafond kan leiden tot een boete die kan oplopen tot enkele duizenden euro’s.
Waarom dit verschil tussen steden? Gemeenten waar de verhuurdruk hoog is, proberen het terugtrekken van woningen uit het klassieke woningaanbod te beperken. Het lokale plafond is dus een reguleringsinstrument, geen eenvoudige formaliteit.
Bewijzen van effectieve bezetting: versterkte controles op de hoofdwoning
Om te profiteren van het regime van de hoofdwoning (en het flexibeler aantal dagen dan dat van een tweede woning), moet de woning minstens 8 maanden per jaar door de eigenaar of zijn huishouden worden bewoond. De toegestane uitzonderingen zijn beperkt tot specifieke redenen: professionele verplichtingen, gezondheidsredenen, overmacht.
De gemeenten versterken hun controles. Bij twijfel kunnen ze eisen:
- De belastingaanslag waarin het adres van de woning als fiscaal domicilie wordt vermeld
- De energiefacturen die een regelmatige consumptie buiten de verhuurperiodes aantonen
- De woningverzekering die de woning dekt als hoofdwoning
Het risico is concreet. Een woning die ten onrechte als hoofdwoning wordt gekwalificeerd, kan worden hergekwalificeerd als tweede woning, wat een wijziging van gebruik met zich meebrengt die in veel gemeenten voorafgaand aan toestemming moet worden goedgekeurd, met financiële sancties als gevolg.
Langdurige verhuur, mobiliteitscontract of gemeubileerd toeristenverblijf: welk contract kiezen
De keuze van het contract hangt af van uw situatie en de duur van uw afwezigheid.
Traditioneel gemeubileerd contract
Als u voor een jaar of langer vertrekt, biedt het gemeubileerd contract van een jaar (of 9 maanden voor een student) stabiliteit in inkomsten. De woning moet voldoen aan de lijst van verplichte meubels die bij decreet is vastgesteld. De huurder profiteert van de wet van 6 juli 1989.
Mobiliteitscontract voor een tijdelijke afwezigheid
Het mobiliteitscontract duurt tussen de 1 en 10 maanden, zonder mogelijkheid tot verlenging. Het is bedoeld voor huurders in opleiding, stage, tijdelijke professionele missie of verhuizing. De eigenaar kan geen borgsom eisen. Dit contract is goed geschikt voor een afwezigheid van enkele maanden, omdat het u in staat stelt uw woning op een vaste datum terug te krijgen.
Gemeubileerd toeristenverblijf voor korte verblijven
Dit is de formule van Airbnb of Abritel. De woning wordt verhuurd per nacht, per week of per maand, aan reizigers die op doorreis zijn. De verplichtingen zijn zwaarder: verklaring bij de gemeente, registratienummer, naleving van het aantal dagen, controle van het huishoudelijk reglement.
Energieprestaties en mede-eigendom: twee veelvoorkomende valkuilen
De laatste hervormingen introduceren geleidelijk eisen voor energieprestatiecertificaat (EPC) voor gemeubileerde toeristenverblijven. De meest energie-intensievere woningen kunnen in de komende jaren worden verboden voor korte termijn verhuur, volgens hetzelfde model als de reeds toegepaste beperkingen voor langdurige huurcontracten.
Het huishoudelijk reglement is het andere aandachtspunt. Sinds 21 november 2024 moeten huishoudelijke reglementen vermelden of gemeubileerde toeristenverblijven zijn toegestaan of niet. Een mede-eigenaar die kortdurend verhuurt zonder dit document te controleren, loopt het risico op een rechtszaak van de mede-eigendom.
Voordat u uw advertentie plaatst, leest u het reglement opnieuw door en, bij twijfel, vraagt u schriftelijk om opheldering bij de syndicus. Een aangetekende brief is voldoende om uw zorgvuldigheid te bewijzen als er later een geschil ontstaat.
Fiscale verklaring van huurinkomsten van de hoofdwoning
Alle inkomsten uit de verhuur van uw hoofdwoning zijn belastbaar, ongeacht de duur of het bedrag. Het fiscale regime hangt af van het type verhuur dat is gekozen:
- Gemeubileerde verhuur: de inkomsten vallen onder de industriële en commerciële winst (BIC), met het micro-BIC-regime of het werkelijke regime afhankelijk van het bedrag
- Ongemeubileerde verhuur: de onroerendgoedinkomsten zijn van toepassing, met het micro-onroerendgoed of het werkelijke regime
- Kamer bij de eigenaar: er bestaat een vrijstelling als de huurprijs een bepaald jaarlijks door de belastingdienst vastgesteld plafond niet overschrijdt
De activiteit verklaring bij de griffie van de handelsrechtbank is verplicht voor gemeubileerde verhuur, zelfs occasioneel. Deze formaliteit genereert een SIRET-nummer, dat essentieel is om de inkomsten in de juiste categorie te verklaren.
Het verhuren van uw hoofdwoning blijft toegankelijk, maar het regelgevend kader is sinds 2024 aanzienlijk aangescherpt. Het registratienummer, de door gemeenten aanpasbare plafonds voor dagen en de controles op effectieve bezetting vormen een drieluik van verplichtingen die u moet beheersen voordat u ook maar één advertentie plaatst. De tijd nemen om elke verplichting te controleren voorkomt fiscale herzieningen en boetes die snel de verwachte winst van de verhuur teniet zouden doen.