Você ocupa seu apartamento ou sua casa há vários anos, e uma mudança profissional ou uma longa viagem se aproxima. Em vez de deixar o imóvel vazio, você está considerando alugá-lo. O processo parece simples, mas as regras que regem o aluguel de uma residência principal evoluíram muito, especialmente desde a lei de 19 de novembro de 2024.
Número de registro e teleserviço nacional: a nova obrigação de 2026
Desde a lei n° 2024-1039 e sua implementação generalizada até, no máximo, 20 de maio de 2026, qualquer aluguel mobiliado de turismo da residência principal deve passar por uma declaração em um teleserviço nacional (Declaloc, acessível via service-public.fr). Essa declaração gera um número de registro de 13 dígitos.
Esse número deve constar em cada anúncio publicado, independentemente do site ou plataforma utilizada. Nenhum município está isento. O objetivo é permitir que as municipalidades verifiquem automaticamente o cumprimento do limite de dias de aluguel e a realidade da ocupação do imóvel.
Antes de iniciar esse processo, é útil entender bem as condições para alugar sua residência principal, pois o quadro jurídico difere dependendo se você aluga total ou parcialmente, por curto ou longo prazo.
Limite de dias de aluguel sazonal: regras que variam de uma cidade para outra
O princípio nacional permanece conhecido: a residência principal não pode ser alugada como imóvel de turismo por mais de 120 dias por ano. Um mesmo inquilino não pode permanecer por mais de 90 dias consecutivos em um ano civil.
Desde 1º de janeiro de 2025, os municípios têm uma alavanca adicional. Eles podem, por deliberação, reduzir esse limite para até 90 dias por ano. Algumas cidades turísticas ou com alta demanda já aplicam essa redução.
Você está pensando em alugar seu imóvel em Paris ou Lyon durante suas férias de verão? Verifique primeiro a deliberação em vigor em seu município. O excesso do limite pode resultar em uma multa que pode chegar a vários milhares de euros.
Por que essa diferença entre as cidades? As municipalidades onde a pressão locativa é alta buscam limitar a retirada de imóveis do parque residencial clássico. O limite local é, portanto, uma ferramenta de regulação, não uma simples formalidade.
Comprovar a ocupação efetiva: controles reforçados sobre a residência principal
Para se beneficiar do regime da residência principal (e de seu limite de dias, mais flexível do que o de uma residência secundária), o imóvel deve ser ocupado pelo menos 8 meses por ano pelo proprietário ou seu núcleo familiar. As exceções admitidas se limitam a motivos específicos: obrigação profissional, razão de saúde, força maior.
Os municípios estão reforçando seus controles. Em caso de dúvida, eles podem exigir:
- A declaração de imposto mencionando o endereço do imóvel como domicílio fiscal
- As contas de energia mostrando um consumo regular fora dos períodos de aluguel
- A apólice de seguro residencial cobrindo o imóvel como residência principal
O risco é concreto. Um imóvel qualificado erroneamente como residência principal pode ser reclassificado como residência secundária, o que impõe uma mudança de uso sujeita a autorização prévia em muitos municípios, com sanções financeiras a serem aplicadas.
Aluguel de longa duração, contrato de mobilidade ou imóvel de turismo: qual contrato escolher
A escolha do contrato depende da sua situação e da duração da sua ausência.
Contrato de aluguel mobiliado clássico
Se você for embora por um ano ou mais, o contrato de aluguel mobiliado de um ano (ou 9 meses para um estudante) oferece estabilidade de renda. O imóvel deve atender à lista de móveis obrigatórios estabelecida por decreto. O inquilino se beneficia da lei de 6 de julho de 1989.
Contrato de mobilidade para uma ausência temporária
O contrato de mobilidade dura entre 1 e 10 meses, sem possibilidade de renovação. Ele se destina a inquilinos em formação, estágio, missão profissional temporária ou mudança. O proprietário não pode exigir um depósito de garantia. Este contrato é adequado para uma ausência de alguns meses, pois permite que você recupere seu imóvel em uma data fixa.
Imóvel de turismo para estadias curtas
É a fórmula Airbnb ou Abritel. O imóvel é alugado por noite, por semana ou por mês, para viajantes de passagem. As restrições são mais pesadas: declaração na prefeitura, número de registro, cumprimento do limite de dias, verificação do regulamento de copropriedade.
Desempenho energético e copropriedade: duas armadilhas frequentes
As últimas reformas introduzem gradualmente exigências de diagnóstico de desempenho energético (DPE) para imóveis de turismo. Os imóveis mais consumidores de energia podem ter a locação de curta duração proibida nos próximos anos, seguindo o mesmo modelo das restrições já aplicadas aos contratos de longa duração.
O regulamento de copropriedade constitui outro ponto de atenção. Desde 21 de novembro de 2024, os regulamentos de copropriedade devem mencionar se os imóveis de turismo são autorizados ou não. Um coproprietário que aluga por curto prazo sem verificar esse documento se expõe a uma ação judicial da copropriedade.
Antes de publicar seu anúncio, releia o regulamento e, em caso de dúvida, consulte o síndico por escrito. Uma carta registrada é suficiente para provar sua diligência caso um litígio surja mais tarde.
Declaração fiscal dos rendimentos locativos da residência principal
Todo rendimento proveniente do aluguel de sua residência principal é tributável, independentemente da duração ou do valor. O regime fiscal depende do tipo de aluguel escolhido:
- Aluguel mobiliado: os rendimentos se enquadram nos benefícios industriais e comerciais (BIC), com o regime micro-BIC ou o regime real, dependendo do valor
- Aluguel nu (não mobiliado): os rendimentos fundiários se aplicam, com o micro-fundiário ou o regime real
- Quarto em casa de morador: existe uma isenção se o aluguel não ultrapassar um certo limite fixado anualmente pela administração fiscal
A declaração de atividade junto ao cartório do tribunal de comércio é obrigatória para o aluguel mobiliado, mesmo que ocasional. Essa formalidade gera um número SIRET, indispensável para declarar os rendimentos na categoria correta.
O aluguel de sua residência principal continua acessível, mas o quadro regulatório se tornou consideravelmente mais rígido desde 2024. O número de registro, os limites de dias moduláveis por município e os controles de ocupação efetiva formam um tripé de restrições a serem dominadas antes de publicar qualquer anúncio. Dedicar tempo para verificar cada obrigação evita correções fiscais e multas que rapidamente anulariam o benefício esperado do aluguel.