Vous occupez votre appartement ou votre maison depuis plusieurs années, et une mutation professionnelle ou un long voyage se profile. Plutôt que de laisser le logement vide, vous envisagez de le louer. La démarche paraît simple, mais les règles qui encadrent la location d’une résidence principale ont beaucoup évolué, notamment depuis la loi du 19 novembre 2024.
Numéro d’enregistrement et téléservice national : la nouvelle obligation de 2026
Depuis la loi n° 2024-1039 et sa mise en œuvre généralisée au plus tard le 20 mai 2026, toute mise en location en meublé de tourisme de la résidence principale passe par une déclaration sur un téléservice national (Declaloc, accessible via service-public.fr). Cette déclaration génère un numéro d’enregistrement à 13 chiffres.
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Ce numéro doit figurer sur chaque annonce publiée, quel que soit le site ou la plateforme utilisé. Aucune commune n’est exemptée. L’objectif est de permettre aux municipalités de vérifier automatiquement le respect du plafond de jours de location et la réalité de l’occupation du logement.
Avant d’entamer cette démarche, il est utile de bien comprendre les conditions pour mettre en location sa résidence principale, car le cadre juridique diffère selon que vous louez en totalité ou en partie, en courte ou en longue durée.
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Plafond de jours de location saisonnière : des règles qui varient d’une ville à l’autre
Le principe national reste connu : la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an. Un même locataire ne peut y séjourner plus de 90 jours consécutifs par année civile.
Depuis le 1er janvier 2025, les communes disposent d’un levier supplémentaire. Elles peuvent, par délibération, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par an. Certaines villes touristiques ou tendues appliquent déjà cette réduction.
Vous envisagez de louer votre logement parisien ou lyonnais pendant vos vacances d’été ? Vérifiez d’abord la délibération en vigueur dans votre commune. Le dépassement du plafond expose à une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Pourquoi cette différence entre villes ? Les municipalités où la tension locative est forte cherchent à limiter le retrait de logements du parc résidentiel classique. Le plafond local est donc un outil de régulation, pas une simple formalité.
Prouver l’occupation effective : contrôles renforcés sur la résidence principale
Pour bénéficier du régime de la résidence principale (et de son plafond de jours, plus souple que celui d’une résidence secondaire), le logement doit être occupé au moins 8 mois par an par le propriétaire ou son foyer. Les exceptions admises se limitent à des motifs précis : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure.
Les communes renforcent leurs contrôles. En cas de doute, elles peuvent exiger :
- L’avis d’imposition mentionnant l’adresse du logement comme domicile fiscal
- Les factures d’énergie montrant une consommation régulière hors périodes de location
- L’attestation d’assurance habitation couvrant le logement en tant que résidence principale
Le risque est concret. Un logement qualifié à tort de résidence principale peut être requalifié en résidence secondaire, ce qui impose un changement d’usage soumis à autorisation préalable dans de nombreuses communes, avec des sanctions financières à la clé.
Location longue durée, bail mobilité ou meublé de tourisme : quel contrat choisir
Le choix du contrat dépend de votre situation et de la durée de votre absence.
Bail meublé classique
Si vous partez pour un an ou plus, le bail meublé d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) offre une stabilité de revenus. Le logement doit répondre à la liste de meubles obligatoires fixée par décret. Le locataire bénéficie de la loi du 6 juillet 1989.
Bail mobilité pour une absence temporaire
Le bail mobilité dure entre 1 et 10 mois, sans renouvellement possible. Il s’adresse aux locataires en formation, en stage, en mission professionnelle temporaire ou en mutation. Le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Ce contrat convient bien à une absence de quelques mois, car il vous permet de récupérer votre logement à date fixe.
Meublé de tourisme pour des séjours courts
C’est la formule Airbnb ou Abritel. Le logement est loué à la nuitée, à la semaine ou au mois, à des voyageurs de passage. Les contraintes sont plus lourdes : déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, respect du plafond de jours, vérification du règlement de copropriété.
Performance énergétique et copropriété : deux pièges fréquents
Les dernières réformes introduisent progressivement des exigences de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme. Les logements les plus énergivores pourraient se voir interdire la location courte durée dans les années à venir, sur le même modèle que les restrictions déjà appliquées aux baux longue durée.
Le règlement de copropriété constitue l’autre point de vigilance. Depuis le 21 novembre 2024, les règlements de copropriété doivent mentionner si les meublés de tourisme sont autorisés ou non. Un copropriétaire qui loue en courte durée sans vérifier ce document s’expose à une action en justice de la copropriété.
Avant de publier votre annonce, relisez le règlement et, en cas de doute, interrogez le syndic par écrit. Un courrier recommandé suffit à prouver votre diligence si un litige survient plus tard.
Déclaration fiscale des revenus locatifs de la résidence principale
Tout revenu tiré de la location de votre résidence principale est imposable, quelle que soit la durée ou le montant. Le régime fiscal dépend du type de location choisie :
- Location meublée : les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le régime micro-BIC ou le régime réel selon le montant
- Location nue (non meublée) : les revenus fonciers s’appliquent, avec le micro-foncier ou le régime réel
- Chambre chez l’habitant : une exonération existe si le loyer ne dépasse pas un certain plafond fixé chaque année par l’administration fiscale
La déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce est obligatoire pour la location meublée, même occasionnelle. Cette formalité génère un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus dans la bonne catégorie.
La mise en location de sa résidence principale reste accessible, mais le cadre réglementaire s’est considérablement durci depuis 2024. Le numéro d’enregistrement, les plafonds de jours modulables par commune et les contrôles d’occupation effective forment un triptyque de contraintes à maîtriser avant de publier la moindre annonce. Prendre le temps de vérifier chaque obligation évite des redressements fiscaux et des amendes qui effaceraient rapidement le bénéfice attendu de la location.