Has ocupado tu apartamento o casa durante varios años, y se avecina un cambio profesional o un largo viaje. En lugar de dejar la vivienda vacía, estás considerando alquilarla. El proceso parece sencillo, pero las reglas que rigen el alquiler de una residencia principal han evolucionado mucho, especialmente desde la ley del 19 de noviembre de 2024.
Número de registro y teleservicio nacional: la nueva obligación de 2026
Desde la ley n° 2024-1039 y su implementación generalizada a más tardar el 20 de mayo de 2026, cualquier alquiler amueblado de turismo de la residencia principal pasa por una declaración en un teleservicio nacional (Declaloc, accesible a través de servicio-public.fr). Esta declaración genera un número de registro de 13 cifras.
Este número debe figurar en cada anuncio publicado, independientemente del sitio o la plataforma utilizada. Ningún municipio está exento. El objetivo es permitir a los municipios verificar automáticamente el cumplimiento del límite de días de alquiler y la realidad de la ocupación de la vivienda.
Antes de iniciar este proceso, es útil comprender bien las condiciones para alquilar tu residencia principal, ya que el marco legal varía según alquiles en su totalidad o en parte, a corto o a largo plazo.
Límite de días de alquiler turístico: reglas que varían de una ciudad a otra
El principio nacional sigue siendo conocido: la residencia principal no puede ser alquilada como vivienda de turismo más de 120 días al año. Un mismo inquilino no puede permanecer más de 90 días consecutivos por año calendario.
Desde el 1 de enero de 2025, los municipios cuentan con una herramienta adicional. Pueden, mediante deliberación, bajar este límite hasta 90 días al año. Algunas ciudades turísticas o con alta demanda ya aplican esta reducción.
¿Estás considerando alquilar tu vivienda en París o Lyon durante tus vacaciones de verano? Primero verifica la deliberación vigente en tu municipio. Superar el límite puede resultar en una multa que puede alcanzar varios miles de euros.
¿Por qué esta diferencia entre ciudades? Los municipios donde la presión de alquiler es alta buscan limitar la retirada de viviendas del parque residencial clásico. Por lo tanto, el límite local es una herramienta de regulación, no una simple formalidad.
Probar la ocupación efectiva: controles reforzados sobre la residencia principal
Para beneficiarse del régimen de la residencia principal (y su límite de días, más flexible que el de una residencia secundaria), la vivienda debe ser ocupada al menos 8 meses al año por el propietario o su hogar. Las excepciones admitidas se limitan a motivos específicos: obligación profesional, razón de salud, fuerza mayor.
Los municipios refuerzan sus controles. En caso de duda, pueden exigir:
- El aviso de imposición que mencione la dirección de la vivienda como domicilio fiscal
- Las facturas de energía que muestren un consumo regular fuera de los períodos de alquiler
- El certificado de seguro de hogar que cubra la vivienda como residencia principal
El riesgo es concreto. Una vivienda calificada erróneamente como residencia principal puede ser reclasificada como residencia secundaria, lo que impone un cambio de uso sujeto a autorización previa en muchos municipios, con sanciones financieras de por medio.
Alquiler a largo plazo, contrato de movilidad o vivienda de turismo: qué contrato elegir
La elección del contrato depende de tu situación y de la duración de tu ausencia.
Contrato de alquiler amueblado clásico
Si te vas por un año o más, el contrato de alquiler amueblado de un año (o 9 meses para un estudiante) ofrece estabilidad de ingresos. La vivienda debe cumplir con la lista de muebles obligatorios establecida por decreto. El inquilino se beneficia de la ley del 6 de julio de 1989.
Contrato de movilidad para una ausencia temporal
El contrato de movilidad dura entre 1 y 10 meses, sin posibilidad de renovación. Está dirigido a inquilinos en formación, en prácticas, en misión profesional temporal o en cambio. El propietario no puede exigir un depósito de garantía. Este contrato es adecuado para una ausencia de unos meses, ya que te permite recuperar tu vivienda en una fecha fija.
Vivienda de turismo para estancias cortas
Es la fórmula de Airbnb o Abritel. La vivienda se alquila por noche, por semana o por mes, a viajeros de paso. Las restricciones son más pesadas: declaración en el ayuntamiento, número de registro, cumplimiento del límite de días, verificación del reglamento de copropiedad.
Rendimiento energético y copropiedad: dos trampas frecuentes
Las últimas reformas introducen progresivamente requisitos de diagnóstico de rendimiento energético (DPE) para los amueblados de turismo. Las viviendas más consumidoras de energía podrían ver prohibido el alquiler a corto plazo en los próximos años, siguiendo el mismo modelo que las restricciones ya aplicadas a los contratos a largo plazo.
El reglamento de copropiedad es otro punto de atención. Desde el 21 de noviembre de 2024, los reglamentos de copropiedad deben mencionar si los amueblados de turismo están autorizados o no. Un copropietario que alquila a corto plazo sin verificar este documento se expone a una acción legal por parte de la copropiedad.
Antes de publicar tu anuncio, revisa el reglamento y, en caso de duda, consulta al administrador por escrito. Una carta recomendada es suficiente para probar tu diligencia si surge un litigio más adelante.
Declaración fiscal de los ingresos por alquiler de la residencia principal
Cualquier ingreso derivado del alquiler de tu residencia principal es imponible, independientemente de la duración o el monto. El régimen fiscal depende del tipo de alquiler elegido:
- Alquiler amueblado: los ingresos se consideran beneficios industriales y comerciales (BIC), con el régimen micro-BIC o el régimen real según el monto
- Alquiler vacío (no amueblado): se aplican los ingresos de propiedad, con el micro-fondo o el régimen real
- Habitación en casa de un particular: existe una exención si el alquiler no supera un cierto límite fijado cada año por la administración fiscal
La declaración de actividad ante el registro del tribunal de comercio es obligatoria para el alquiler amueblado, incluso ocasional. Este trámite genera un número SIRET, indispensable para declarar los ingresos en la categoría correcta.
El alquiler de su residencia principal sigue siendo accesible, pero el marco regulatorio se ha endurecido considerablemente desde 2024. El número de registro, los límites de días modulables por municipio y los controles de ocupación efectiva forman un tríptico de restricciones que dominar antes de publicar el más mínimo anuncio. Tomar el tiempo para verificar cada obligación evita rectificaciones fiscales y multas que borrarían rápidamente el beneficio esperado del alquiler.