Sie bewohnen Ihre Wohnung oder Ihr Haus seit mehreren Jahren, und eine berufliche Versetzung oder eine längere Reise steht bevor. Anstatt die Wohnung leer stehen zu lassen, ziehen Sie in Betracht, sie zu vermieten. Der Prozess scheint einfach, aber die Regeln, die die Vermietung einer Hauptwohnung regeln, haben sich erheblich verändert, insbesondere seit dem Gesetz vom 19. November 2024.
Registrierungsnummer und nationaler Tele-Service: die neue Verpflichtung ab 2026
Seit dem Gesetz Nr. 2024-1039 und dessen flächendeckender Umsetzung spätestens am 20. Mai 2026 muss jede Vermietung einer möblierten Touristenunterkunft der Hauptwohnung über eine Erklärung über einen nationalen Tele-Service (Declaloc, zugänglich über service-public.fr) erfolgen. Diese Erklärung generiert eine 13-stellige Registrierungsnummer.
Diese Nummer muss in jeder veröffentlichten Anzeige angegeben werden, unabhängig von der verwendeten Website oder Plattform. Keine Gemeinde ist davon ausgenommen. Ziel ist es, den Kommunen zu ermöglichen, automatisch die Einhaltung der Vermietungsobergrenze und die tatsächliche Belegung der Wohnung zu überprüfen.
Bevor Sie mit diesem Verfahren beginnen, ist es hilfreich, die Bedingungen für die Vermietung Ihrer Hauptwohnung gut zu verstehen, da der rechtliche Rahmen je nachdem, ob Sie vollständig oder teilweise, kurzfristig oder langfristig vermieten, unterschiedlich ist.
Obergrenze für saisonale Vermietung: Regeln, die von Stadt zu Stadt variieren
Das nationale Prinzip bleibt bekannt: Die Hauptwohnung darf nicht mehr als 120 Tage pro Jahr als möblierte Touristenunterkunft vermietet werden. Ein und derselbe Mieter darf nicht mehr als 90 aufeinanderfolgende Tage im Kalenderjahr dort wohnen.
Seit dem 1. Januar 2025 haben die Gemeinden ein zusätzliches Instrument. Sie können durch Beschluss dieses Limit auf bis zu 90 Tage pro Jahr senken. Einige touristische oder angespannte Städte wenden diese Reduzierung bereits an.
Planen Sie, Ihre Wohnung in Paris oder Lyon während Ihres Sommerurlaubs zu vermieten? Überprüfen Sie zuerst den in Ihrer Gemeinde geltenden Beschluss. Eine Überschreitung der Obergrenze kann zu einer Geldstrafe von mehreren tausend Euro führen.
Warum diese Unterschiede zwischen den Städten? Die Gemeinden, in denen der Druck auf den Wohnungsmarkt hoch ist, versuchen, den Rückzug von Wohnungen aus dem klassischen Wohnungsbestand zu begrenzen. Die lokale Obergrenze ist daher ein Regulierungsmittel, keine bloße Formalität.
Nachweis der tatsächlichen Belegung: verstärkte Kontrollen der Hauptwohnung
Um vom Regime der Hauptwohnung (und von dessen flexiblerer Obergrenze als bei einer Ferienwohnung) zu profitieren, muss die Wohnung mindestens 8 Monate pro Jahr vom Eigentümer oder dessen Haushalt bewohnt werden. Die zulässigen Ausnahmen sind auf bestimmte Gründe beschränkt: berufliche Verpflichtungen, gesundheitliche Gründe, höhere Gewalt.
Die Gemeinden verstärken ihre Kontrollen. Im Zweifelsfall können sie Folgendes verlangen:
- Den Steuerbescheid, der die Adresse der Wohnung als steuerlichen Wohnsitz angibt
- Die Energiekostenabrechnungen, die einen regelmäßigen Verbrauch außerhalb der Vermietungszeiten zeigen
- Die Wohngebäudeversicherung, die die Wohnung als Hauptwohnung abdeckt
Das Risiko ist konkret. Eine fälschlicherweise als Hauptwohnung qualifizierte Wohnung kann als Ferienwohnung umqualifiziert werden, was einen Nutzungswechsel erfordert, der in vielen Gemeinden genehmigungspflichtig ist, mit finanziellen Sanktionen im Falle eines Verstoßes.
Langzeitvermietung, Mobilitätsmietvertrag oder möblierte Touristenunterkunft: welchen Vertrag wählen?
Die Wahl des Vertrags hängt von Ihrer Situation und der Dauer Ihrer Abwesenheit ab.
Klassischer möblierter Mietvertrag
Wenn Sie für ein Jahr oder länger weg sind, bietet der einjährige möblierte Mietvertrag (oder 9 Monate für einen Studenten) eine stabile Einkommensquelle. Die Wohnung muss der Liste der obligatorischen Möbel entsprechen, die durch Dekret festgelegt ist. Der Mieter profitiert vom Gesetz vom 6. Juli 1989.
Mobilitätsmietvertrag für eine vorübergehende Abwesenheit
Der Mobilitätsmietvertrag dauert zwischen 1 und 10 Monaten, ohne Verlängerungsmöglichkeit. Er richtet sich an Mieter in Ausbildung, Praktikum, vorübergehender beruflicher Mission oder Versetzung. Der Eigentümer kann keine Kaution verlangen. Dieser Vertrag eignet sich gut für eine Abwesenheit von einigen Monaten, da er es Ihnen ermöglicht, Ihre Wohnung zu einem festen Datum zurückzubekommen.
Möblierte Touristenunterkunft für kurze Aufenthalte
Das ist das Modell von Airbnb oder Abritel. Die Wohnung wird pro Nacht, Woche oder Monat an vorbeiziehende Reisende vermietet. Die Anforderungen sind strenger: Anmeldung bei der Gemeinde, Registrierungsnummer, Einhaltung der Obergrenze für Vermietungstage, Überprüfung der Teilungserklärung.
Energieeffizienz und Eigentümergemeinschaft: zwei häufige Fallstricke
Die letzten Reformen führen schrittweise Anforderungen an den Energieeffizienzdiagnose (DPE) für möblierte Touristenunterkünfte ein. Die energieintensivsten Wohnungen könnten in den kommenden Jahren die kurzfristige Vermietung untersagt werden, ähnlich wie die bereits für langfristige Mietverträge geltenden Einschränkungen.
Die Teilungserklärung ist der andere Punkt, auf den man achten sollte. Seit dem 21. November 2024 müssen die Teilungserklärungen angeben, ob möblierte Touristenunterkünfte erlaubt sind oder nicht. Ein Wohnungseigentümer, der kurzfristig vermietet, ohne dieses Dokument zu überprüfen, riskiert eine Klage der Eigentümergemeinschaft.
Bevor Sie Ihre Anzeige veröffentlichen, lesen Sie die Teilungserklärung erneut durch und fragen Sie im Zweifelsfall schriftlich beim Verwalter nach. Ein Einschreiben reicht aus, um Ihre Sorgfalt zu beweisen, falls später ein Streit entsteht.
Steuererklärung der Mieteinnahmen aus der Hauptwohnung
Alle Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Hauptwohnung sind steuerpflichtig, unabhängig von der Dauer oder der Höhe. Das Steuermodell hängt von der Art der gewählten Vermietung ab:
- Möblierte Vermietung: die Einnahmen unterliegen den gewerblichen Einkünften (BIC), mit dem Mikro-BIC-Regime oder dem tatsächlichen Regime je nach Höhe
- Unmöblierte Vermietung: die Einkünfte aus Vermietung gelten, mit dem Mikro-Vermietungsregime oder dem tatsächlichen Regime
- Zimmer beim Gastgeber: eine Steuerbefreiung gibt es, wenn die Miete einen bestimmten, jährlich von der Steuerbehörde festgelegten Höchstbetrag nicht überschreitet
Die Anmeldung der Tätigkeit beim Handelsregister ist für die möblierte Vermietung, auch gelegentlich, obligatorisch. Diese Formalität generiert eine SIRET-Nummer, die für die korrekte Deklaration der Einnahmen in der richtigen Kategorie unerlässlich ist.
Die Vermietung Ihrer Hauptwohnung bleibt zugänglich, aber der regulatorische Rahmen hat sich seit 2024 erheblich verschärft. Die Registrierungsnummer, die von der Gemeinde festgelegten Obergrenzen für Vermietungstage und die Kontrollen der tatsächlichen Belegung bilden ein Dreigespann von Anforderungen, die vor der Veröffentlichung einer Anzeige zu beherrschen sind. Sich die Zeit zu nehmen, jede Verpflichtung zu überprüfen, vermeidet steuerliche Nachforderungen und Geldstrafen, die den erwarteten Gewinn aus der Vermietung schnell zunichte machen würden.