Een onroerend goed verkopen of kopen zonder de deur van een fysieke makelaarskantoor te openen, leek tien jaar geleden ondenkbaar. Online makelaars hebben de situatie veranderd door diensten aan te bieden die vergelijkbaar zijn met traditionele netwerken, met kosten die vaak gehalveerd of verdrievoudigd zijn. Hun opkomst gaat ook gepaard met nieuwe regelgeving die de meeste kopers en verkopers nog steeds negeren.
Transparantieverplichtingen voor digitale makelaars
De klassieke concurrenten van dit artikel besteden veel aandacht aan de besparingen op commissies of virtuele rondleidingen. Ze zwijgen echter over een onderwerp dat de betrouwbaarheid van een online makelaar bepaalt: het wettelijke kader dat van toepassing is sinds 2025-2026.
Twee recente regelgeving verdient uw aandacht voordat u een mandaat toevertrouwt.
AI Act en door kunstmatige intelligentie gegenereerde inhoud
De Europese AI Act heeft operationele stappen gezet in 2025-2026. Voor online makelaars betekent dit twee concrete verplichtingen. Ten eerste, elke chatbot moet de gebruiker informeren dat hij met een AI communiceert. Ten tweede moeten visuele elementen die door kunstmatige intelligentie zijn gegenereerd of bewerkt (virtuele home staging, verbeterde foto’s) als zodanig worden geïdentificeerd.
Controleer dus of het platform dat u gebruikt deze vermeldingen duidelijk weergeeft. Een makelaar die door AI bewerkte foto’s toont zonder dit aan te geven, loopt het risico op een regelgevingsovertreding, en u kunt ontdekken dat een eigendom heel anders is dan wat de beelden suggereren.
Weergave van honoraria online
De DGCCRF heeft de regels voor de weergave van honoraria voor digitale makelaars verduidelijkt. De maximale prijzen inclusief BTW moeten worden gepubliceerd en duidelijk toegankelijk zijn vanaf de site, ook voor structuren zonder fysieke etalage. Een tarief dat verborgen is in de algemene voorwaarden is niet voldoende.
Voordat u een mandaat ondertekent, zoek het tarief op de homepage of in een speciaal tabblad. Als u moet zoeken om het te vinden, is dat een waarschuwingssignaal. Voor meer informatie over de vastgoedervaring met Guide Immo worden verschillende selectiecriteria gedetailleerd met concrete vergelijkingen.
Einde van telefonische verkoop: wat verandert er voor vastgoedprospectie
Heeft u ooit een ongevraagd telefoontje ontvangen van een agent die u vroeg uw eigendom te schatten? Dit soort contact moet nu voldoen aan strengere regels.
Prospectiegesprekken moeten gebaseerd zijn op voorafgaande expliciete toestemming van de eigenaar. De opt-in logica vervangt het oude, soepelere kader dat telefonische prospectie zonder formele toestemming mogelijk maakte. Digitale makelaars moeten hun CRM-scenario’s, hun registratieformulieren aanpassen en een bewijs van toestemming bewaren.
Concreet, als een online makelaar u telefonisch benadert zonder dat u een formulier heeft ingevuld of een acceptatievak heeft aangevinkt, overtreedt zij de regelgeving. Dit criterium maakt het mogelijk om snel serieuze platforms te scheiden van structuren die de regels omzeilen.
Selectiecriteria voor een betrouwbare online makelaar
De markt telt tientallen platforms. Niet allemaal zijn ze gelijk, en een lage commissieprijs garandeert niets over de kwaliteit van de ondersteuning. Hier zijn de punten om te controleren voordat u zich verbindt.
- Professionele kaart en financiële garantie: een online makelaar blijft onderworpen aan dezelfde verplichtingen als een fysieke makelaar (Hoguet-wet). Controleer of het T-nummer op de site staat en of er een financiële garantie is bij een erkende organisatie.
- Honorariumtarieven weergegeven op de homepage: in overeenstemming met de eisen van de DGCCRF moeten de maximale prijzen inclusief BTW zichtbaar zijn zonder dat het nodig is een account aan te maken of door de juridische vermeldingen te navigeren.
- Conformiteit AI Act voor visuele elementen: als de makelaar virtuele home staging of bewerkte foto’s aanbiedt, moeten de beelden een vermelding bevatten die aangeeft dat ze zijn gegenereerd of gewijzigd door AI.
- Duidelijk toestemmingsformulier voor elk telefonisch contact: het platform moet uw expliciete toestemming verkrijgen voordat het u belt. Een eenvoudige e-mail verzenden telt niet als telefonische toestemming.
Online schatting en bezoeken: wat te verwachten
De meeste digitale makelaars bieden een gratis schatting via een algoritme aan. Dit hulpmiddel geeft een nuttige indicatie, maar een algoritmische schatting vervangt geen waardering door een professional die de sector kent. Sommige platforms combineren beide benaderingen: automatische schatting gevolgd door een fysieke bezichtiging door een lokale agent.
Voor de bezoeken maakt de virtuele rondleiding van 360 graden een efficiënte eerste selectie mogelijk. Het voorkomt onnodige verplaatsingen en versnelt de besluitvorming. Aan de andere kant tekent geen serieuze koper zonder het eigendom persoonlijk te hebben gezien. Een online makelaar die ook fysieke bezoeken organiseert met een aangewezen contactpersoon biedt een completer serviceniveau.
Elektronische facturatie: een deadline om in de gaten te houden voor professionele verkopers
Als u een eigendom verkoopt als professional (vastgoedhandelaar, SCI onderworpen aan btw), staat er een operationele verandering op stapel. Elektronische facturatie wordt verplicht voor makelaars, wat de facturatieketen tussen de makelaar en zijn professionele klanten verandert.
Deze verplichting betreft de ontvangst en uitgifte van facturen in een gestandaardiseerd elektronisch formaat. Controleer voordat u een online makelaar inschakelt of deze een compatibel systeem heeft opgezet. Een platform dat nog steeds alleen in eenvoudige PDF factureert, kan uw boekhoudkundige beheer in de komende maanden bemoeilijken.
De keuze voor een online makelaar is minder gebaseerd op de belofte van besparingen dan op de naleving van regelgeving en de transparantie van zijn werking. Een duidelijk tarief, correct geïdentificeerde visuele elementen, gerespecteerde toestemming voor telefoongesprekken en facturatie volgens de normen vormen een minimumvereiste. De prijs van de commissies komt daarna pas.